שלום חברים,

כמו שבוודאי שמתם לב, כמות העסקאות הטובות היא מעטה וצריך למצוא אותן בפינצטה.
העסקה הנוכחית היא של דופלקס בעיר המתפתחת מרידן שבקונטיקט.
במייל ובאתר אנחנו מתארים את יתרונות ההשקעה, יתרונות האיזור ואפשרויות הרווח.

רבים ממכם פונים אלי יום ביומו כדי לשאול אם יש עסקאות חדשות שכדאי להכנס אליהם.
כמו שראיתם, מאז שליחת העסקה האחרונה באפריל שהיתה באמת עסקה מצויינת מתחת למחיר השוק עברו מעל לחודשיים, ולא היו עסקאות שאני מאמין כטובות.
לשמחתי אחרי חיפושים רבים מצאתי עסקה שלדעתי היא טובה מאוד.

מהות העסקה:

דבר ראשון כמו שאתם יודעים בנדל”ן – צרה של מישהו אחד זה יתרון של מישהו אחר. הנכס נמכר מזוג שמתגרש (לא עלינו). הם ניסו לפרסם אותו בשוק במחיר גבוה יותר, נכנסו לחוזה, הורידו את הפרסום אבל הלקוח לא הצליח לקבל משכנתא. עקב הדחיפות של הזוג למכור, לקבל את הכספים ולהתחלק בכסף, הם לא רוצים לעבור את התהליך הזה שוב ומוכנים להציע את הנכס בהנחה לעסקת מזומן מהירה.

אז על מה אנחנו מדברים פה – רכישת דופלקס של 2 יחידות במחיר נמוך ממחיר השוק של 102 אלף דולר. (מחיר זה יתאפשר רק למהירי החלטה בימים הקרובים שכן אין לנו חוזה על הנכס).

הקומה הראשונה מושכרת כיום ב 700 דולר, והקומה השניה ב 650 דולר. סך הכל 1350 דולר שכירות.

(15.8 אחוז תשואה ברוטו)

עלות כוללת לנכס משופץ עם עמלות ה Wholesale, עמלות הסגירה, עורך דין, סכום השמור לפינוי הדיירים במקרה הצורך, ביטוח, טייטל, אינספקשן וליווי שלנו בכל התהליך עד הרכישה – 138,500 דולר 

שכירות מוערכת לאחר השיפוץ – 2150 דולר לחודש – כלומר 18.6 אחוז ברוטו!

שווי הנכס אחרי השיפוץ לפי קומפסים –  180 אלף דולר ל 215 אלף דולר. (ראה נכסים השוואתיים למטה)

הזדמנות לרווח ברוטו של בין 40 אלף ל 75 אלף דולר ברוטו בפליפ ! (לפני עמלת ברוקרת מיסי מכירה וכו).

ההחזר הנקי של הנכס הזה בשנה הוא 17 אלף דולר

NOI – $17,000

התרחיש הגרוע ביותר:

המחיר המינימאלי אותו ברוקר ימכור את הנכס יהיה לפי קאפ רייט של 9.5 אחוז – כלומר :

NOI / 9.5% cap rate = 178K

נטו לאחר מכירה לפי מחיר המינימום:  165-170 אלף לאחר הוצאות עמלת ברוקר, הוצאות סגירה וכו.

כמו כן העסקה אפילו עוד יותר מצויינת להחזקה לטווח ארוך – פוטנציאל ההשבחה של הנכס הוא שבקומה הראשונה צריך שיפוץ קוסמטי בלבד, ובקומה השניה אנחנו נבנה שני חדרים נוספים שיגדילו משמעותית את ההכנסה – מה שיביא אותנו לתשואה של כ 12 אחוז נטו בשכירות.

פירוט חזוי לעלויות השיפוץ:

אז איך מתבצעת העסקה?

1. לאחר חתימת חוזה מולנו אצם מעבירים פקדון לעורך דין שישמש כפקדון ראשוני לכניסה לחוזה עם המוכר
2. אנחנו מתנים את החוזה בבדיקה מקיפה של הנכס – Inspection
3. נבקש מהמוכר 10 ימים להחלטה אם אנחנו מתקדמים או לא
4. במידה והחלטתם לא להתקדם, אתם מקבלים את הפקדון חזרה, בניכוי עלות הבדיקה
5. במידה והחלטנו להמשיך בעסקה אתם ממשיכים קדימה בליווי שלנו

מיקום הנכס: בעיר Meriden, שעוברת בשנים האחרונות פיתוח מואץ

יתרונה הגדול של העיר הוא מיקומה – לפני כשנה נפתחת בה תחנת רכבת חדשה שמובילה ישירות למנהטן בכשעתיים נסיעה!

כמו כן נפתח בה פארק מרכזי חדש (כמו סנטרל פארק קטן) שקיבל ביקורות נלהבות (ניתן לראות את ביקורות גוגל בתמונה) – בפארק מתקיימים פסטיבלים רבים, ובצמוד אליו העיריה הפכה בניינים עם דיור לנזקקים לדירות קונדו חדישות עם בריכה, חדרי כושר, שומר וכו’ בסטנדרט גבוה

הפארק החדש של מרידן – Meriden Green

כמו שניתן לראות, תחנת הרכבת החדשה היא חלק משיפור האיזור כולו והיא צמודה לפארק Meriden Green ולבנייני הקונדו החדישים שבאיזור

אתר העיריה המספר על הפארק החדש ועל הפעילויות שבו

מרידן נחשבת מובילה בתחום הנדסת התעופה וכוללת מעל 30 חברות בתעשייה זו שעובדותעם צבא ארצות הברית וגרים בה בין השאר מהנדסי תעופה במקביל לעובדי צווארון כחול שעובדים בחברות אלו.

להלן רשימה של 30 חברות התעופה המובילות שנמצאות במרידן

מרידן נמצאת מרחק של 22 דקות נסיעה בלבד מ Hartford – בירת קונטיקט, שהיא גם בירת הביטוח של ארצות הברית בה נמצאות 17 חברות Fortune 500 ששווין המצרפי הוא מאות בליונים ומספקות עבודה לתושבי האיזור.

למידע נוסף על יתרונות ההשקעה בקונטיקט ניתן לקרוא בדף הנחיתה העוסק בנושא:
http://info.forumnadlanusa.com/multi

ניתן להגיע ל Hartford ול Manhattan ישירות ברכבת מהירה בעזרת התחנה החדשה שנפתחה במרידן.

פתיחת התחנה החדשה מנגישה את מרידן לערים המרכזיות שסביבה – התחנה החדשה החלה לפעול ביוני 2018 – צפו בהכרזה הטלוויזיונית על התחנה החדשה

יתרונה הגדול של Meriden על פני ערים רבות אחרות בקונטיקט היא מיקומה המעולה על ציר התחבורה מה שמאפשר להגיע ממנה בזמן קצר למנהטן – בפחות משעתיים:

אתר תיירותי מפורסם במרידן – Castle Craig

דו”ח השוואתי CMA (קומפסים):

1. 15 Silver street
   נכס כמעט זהה שמוצע ללא שיפוץ ב 174,900 דולר

https://www.zillow.com/homes/for_sale/57935238_zpid/2-_baths/41.533302,-72.799439,41.529069,-72.807164_rect/16_zm/0_mmm/1_rs/1_fr/

2. 19 Silver Street
נכס בעל אותו שטח שנמכר באפריל האחרון ב 195,500 דולר כשהוא לא משופץ. נמצא 2 דקות נסיעה מהנכס

https://www.zillow.com/homes/for_sale/58916883_zpid/2-_baths/41.533302,-72.799439,41.529069,-72.807164_rect/16_zm/0_mmm/1_rs/1_fr/

3.

9 Summit Street – נמכר במרץ ב 185 אלף דולר

https://www.zillow.com/homes/recently_sold/57930052_zpid/3-_beds/1-_baths/150000-_price/575-_mp/globalrelevanceex_sort/41.536318,-72.797138,41.530246,-72.808671_rect/16_zm/?fbclid=IwAR3tgwsY5ecn4r-nm9qeU4-kFutLnzXwUvgVO_mBBbOeb0a_tBC-LexOAik

4.

60 Oak St – נמכר ב 196 אלף דולר

https://gyazo.com/0d36f196a5e4ba91e6aa0aeeb482e9e4

https://www.zillow.com/homes/recently_sold/57934249_zpid/3-_beds/1-_baths/150000-_price/575-_mp/globalrelevanceex_sort/41.535162,-72.79681,41.52909,-72.808344_rect/16_zm/?fbclid=IwAR1qMgRe4vU6CWwtE6A2qIydk81eh4EqnCNNRf5sTxSiVe9xaqZ5-LwsUwI

5.

211 Elm St – נכס של 4 חדרים בלבד – נמכר ב 170 אלף דולר בנובמבר 2018

https://www.zillow.com/homes/recently_sold/57930271_zpid/3-_beds/1-_baths/150000-_price/575-_mp/globalrelevanceex_sort/41.533997,-72.796773,41.527925,-72.808307_rect/16_zm/?fbclid=IwAR3wZ_lP8bCc85-hjGQU-DxV5bBgQxrL7ecjlSRiBGHFnex3ElxhhXPgg8o

הנכס נמצא בבית ספר שמדורג שני בכל מרידן – מתוך פרסום הנכס:

Don’t miss your chance to live in the Pulaski school district. Pulaski is currently the 2nd highest rated elementary school in Meriden.

הזמן שניתן לנו להתקדם בעסקה הוא קצוב – המחיר שבו יעלה הנכס שוב למכירה לשוק החופשי בעוד עשרה ימים על ידי ברוקר הוא 109 אלף ללא השיפוץ, עמלות הסגירה וכו – ניתן לראות את הסטוריית המכירות שלמטה

הסטוריית המכירות של הנכס:

המחיר כולל ליווי מלא עד אשר הנכס בבעלותכם ונמצא תחת חברת ניהול (במידה ותהיו מעוניינים, נוכל לדאוג לכם גם לפתיחת חברה וכו בעלות מוזלת)

אפשרויות התוכנית העסקית:

כיום יש בנכס שני דיירים שמשלמים 650 דולר כל אחד לדירת 2 חדרי שינה

1. אפשרות ראשונה: השארת הנכס כמו שהוא כנכס מניב
2. אפשרות שניה: ניתן להעלות את שכר הדירה למחיר השוק של 900 דולר לדיירים הקיימים, או להחליט על פינוי הדיירים
   (בעקרון עדיף להשאיר דייר שמשלם מאשר להוציא אותו לשפץ את הדירה שלו ב 7500 דולר ולכן עדיף לראות אם ניתן להגיע עם הדיירים להבנות מבחינת השכירות החודשית הנמוכה שלהם)
3. אפשרות שלישית: לשפץ את הנכס ולשמור אותו כנכס מניב או למכור אותו ברווח (פליפ)

הערכת הוצאות לפי תוכנית עסקית מספר 3 שכוללת שיפוץ:

מידע על הנכס מהעירייה:

תמונת הנכס:

תרשים הנכס:

תחשיב הוצאות קיים ופרו-פורמה: 

ניתן לראות שהאיזור נחשב איזור לוהט להשקעות! עם ממוצע מחיר לנכסים של 167,100 דולר. האיזור עלה ב 5 אחוז בשנה האחרונה

כמו כן ניתן להסתדר באיזור זה ללא מכונית – הכל קרוב ויש תחנת רכבת למנהטן!

לפי אתר Realtor, שווי ערך הנכס אמור לעלות ב 13 אחוז במהלך השנה הבאה:

כמו כן לפי האתר, שווי נכס זה נמוך ב 35.64 אחוז מנכסים דומים!

הנכס נמצא כ 10 דקות הליכה בלבד לרכבת למנהטן (מרחק נסיעה של כשעתיים ממנהטן):

סיור בנכס 1:

סיור בנכס 2:

סיור בנכס 3:

סיור בנכס 4:

סיור בנכס 5:

תמונות מהנכס:

קומה ראשונה – אמבטיה:

https://gyazo.com/49344612523d887959ac542d8c8e5769

https://gyazo.com/409beb6f3b5c3077a7f88c54ce53f742

קומה שניה – חדר שינה ראשון:

https://gyazo.com/0d1464dc785b595736e5b48297b3bd55

קומה שניה – חדר שינה שני:

https://gyazo.com/8000330e593d87f8542f06361d445d6d

CMA – מדד השוואתי לשכירויות (קופסים):

1.

Two Bed – $1100

2/

Four Bed – $1350

https://www.zillow.com/homes/for_sale/pmf,pf_pt/57935977_zpid/41.537092,-72.795014,41.528627,-72.810463_rect/15_zm/1_fr/

3.

Two Bed – $975

4.

Two Bed – $1400

5.

Two Beds – $1200