דופלקס Off Market בעיר New Britain בקונטיקט – רכישה מתחת למחיר השוק ושיפוץ מינימלי

  • $100,500
ניו בריטן, קונטיקט, ארצות הברית

Overview

Property ID: hz-8496
  • Duplex, Multi Family Property
  • Property Type
  • 4
  • Bedrooms
  • 2
  • Bathrooms
  • 1350
  • sqft

Description

שלום חברים,

זוכרים את העסקה של הדופלקס ב Meriden שפרסמנו פה לפני שבועיים? ללא ספק עסקה מעולה – פנו אלינו מספר גדול מאוד של משקיעים שרצו את העסקה – אבל עד שהצלחנו להתקדם איתה כבר חטפו אותה, אז הפעם דאגנו להכנס עם המוכר להסכם LOI – שזה Letter of Intent – מכתב כוונות, מכיוון שאף אחד לא אוהב לבזבז את הזמן שלו – ובמכתב הפקדנו כבר סכום ראשוני להתקדמות וקיבלנו 10 ימים להכנס לחוזה במחיר מצויין

היתרון המשמעותי בעסקה הזאת היא שעל פניו השיפוץ שנדרש הינו מינימלי – אלפי דולרים בודדים לכל יחידה, לעומת שיפוץ של 33 אלף שנדרש לנכס ב Meriden.

פרטי העסקה:

המחיר שהצלחנו להשיג למשקיעים במשא ומתן כולל עלויות ה Wholesaler וליווי מלא שלנו עד לסגירת העסקה!

100,500 דולר בלבד כולל הוצאות סגירה! (עלות משוערת בהתאם להוצאות הסגירה)

CAP Rate – NOW: 9.4%

סך הכל הכנסה שנתית ברוטו לנכס כיום: 19,740 דולר (ראו למטה פרוט הוצאות והכנסה נטו)

NOI: $9456

Proforma – אחרי העלאת שכירות:

Pro-Forma CAP Rate: 12.2%

סך הכל הכנסה שנתית לנכס לאחר שיפוץ והעלאת השכירות: 22,800 דולר (לפי 950 דולר לדירה)

Pro-Forma NOI: $12228

ראו למטה נכסים השוואתיים לאיזור לשכירות ומכירה

יתרונות משמעותיים: חימום גז והדיירים משלמים את ההוצאות!

מדד Zillow לשווי הנכס בהתאם לנכסים דומים באיזור:

הדיירים:

הנכס הינו שני קומות כשבכל קומה יש יחידה של 2 חדרים.

קומה ראשונה:

  • בקומה הראשונה יש דיירים נהדרים שנמצאים בחוזה שנתי!
  • האיש בפנסיה של הצבא, אשתו עובדת
  • הבית נראה במצב לא רע.
  • הדיירים בקומה הראשונה משלמים $795 דולר לחודש. לא רע בהתחשב במחיר ליחידה של כ 50 אלף דולר!
  • מבדיקה השוואתית שערכנו, השכירת באיזור ל 2 חדרים גבוהה משמעותית – כ- 950 דולר (תסתכלו ב CMA שצרפנו – שכירות ממוצעת באיזור) – הזדמנות נהדרת להעלות שכירות בהמשך אחרי עדכונים קלים לדירה!
  • בדירה התחתונה במידה ויצא הדייר, ההערכה שלנו של שיפוץ בסיסי בסכום של כ 3000 דולר כהכנה לדייר הבא, אבל כאמור בקומה התחתונה יש דיירים טובים שסביר להניח שישארו עוד זמן רב.

קומה שניה:

  • בקומה השניה ישנה דיירת Section 8 שהיא בלשון המעטה לא הכי נקייה, אבל כידוע היתרון בתוכנית Section 8 הוא שהממשלה משלמת שכירות כמו שעון ומעל המקובל – ולכן מקבלים כרגע בדירה זו כיום 850 דולר במקום 795 דולר, כאשר גם שם הפוטנציאל הוא ל 950 דולר!
  • הדיירת כרגע בחוזה חודש בחודשו וזה יתרון כי במידה ונרצה להוציא אותה אנחנו לא כבולים וזה ניתן.
  • הבעלים שיפץ את הדירה בקומה השנייה לפני כשנה עם רצפה חדשה, מטבח וכו’ ולצערנו הדיירת הזאת שברה לו את אחד מארונות המטבח (תסתכלו בסרטון הוידאו) – בהחלט מבאס אבל כרגע היינו ממליצים להשאיר אותה בשלב הראשוני ולהמשיך לקבל שכירות מהממשלה כל חודש, ובעתיד שתצא זה לא בעיה להחליף ולסדר את המקום ולהכניס לדירה זו דייר רגיל במחיר שוק – הדיירת הזאת כבר רגילה למצב הקיים, ודייר חדש ירצה שנשפץ שם כבר עכשיו.
  • שיפוץ מומלץ: בעקרון נניח והדיירת יוצאת מחר מה שמומלץ לעשות שם כרגע זה רק צבע, החלפת שטיח, תיקון המטבח ונקיון – הערכה גסה של כ 3000 דולר. כמו שאתם יכולים לראות בסרטון, הבעלים הקודם התקין רצפה חדשה, סידר את המטבח ובסך הכל שיפץ שם יפה.

תמונות הנכס לאחר השיפוץ האחרון שלו:

תמונות חוץ:

 

מערכות החימום והחשמל:

המערכות המכניות נראות טוב. נעדה כמובן בדיקת אינספקשיין מקיפה ויש צורך לבדוק את מצב הגג

 

New Britian Duplex Mechanical - (1) New Britian Duplex Mechanical - (2)

מיקום:

17 דקות נסיעה מעיר הבירה Hartford

2 דקות נסיעה מתחנת הרכבת:

מעסיקים ועסקים בסביבת הנכס:

אתר הקהילה של New Britain:

https://newbritainindependent.com/

יתרון גדול – ניתן להגיע מניו בריטיין למנהטן בפחות משעתיים:

סיבוב חורף במבנים היפים וההסטוריים של New Britain:

פסטיבל – Little Poland – ב New Britain:

Thousands of people came to Little Poland in New Britain, Connecticut, the celebrate Polish culture, music, dancing and cuisine.

דברים שלא ידעתם על מדינת קונטיקט:

קונטיקט היא המדינה הרביעית הכי צפופה בארה”ב. ידועה כמדינת החוקה.

למרות שטכנית היא חלק מ New England, קונטיקט לרוב מוזכרת כשילוש מדינות העל ניו ג’רזי, ניו יורק וקונטיקט.

המקומות הכי יפים לביקור בקונטיקט:

המקומות היקרים והיוקרתיים ביותר בקונטיקט:

רבים לא יודעים שבקונטיקט יש את הנדל”ן היקר ביותר בארצות הברית והמבוקש ביותר. להלן עשרת הערים היקרות ביותר בקונטיקט – כמובן שאלו לא המקומות שבהן נשקיע, אך זה מראה לכם את חוזק המדינה. חלק מאיזורים אלו נמצאים 15 דקות מניו יורק סיטי וכמובן שזה משפיע ישירות על ערך הנכסים.

הכנסות והוצאות:

טבלת הכנסות, הוצאות, מיסים, ביטוח, חימום, חשמל משותף (לא קיים)

כאמור יתרון משמעותי בנכס הוא שהחימום הוסב לגז והדיירים משלמים את ההוצאות שלהם למעט מים!

עלויות הסגירה כוללות ליווי עד לסגירה וחיבור לחברת ניהול, אינספקשיין ועורך דין
העלות לא כוללת פתיחת חברה, חשבון בנק וכו’ – הפורום יוכל לעזור בכל אלו בתשלום המיוחד שניתן לחברי מועדון הנדל”ן של חברי הפורום.

מידע השוואתי לשכירות ומכירה – CMA:

CMA Sales:

  1. 77 Sexton St New Britain, CT 06051

    4 חדרים, 2 אמבטיות – נמכר ביולי 2018 ב 182 אלף דולר

     

     

  2. 228 Clark St New Britain, CT 06051

    4 חדרים, 2 אמבטיות – נמכר ב 125000 דולר בספטמבר 2017

     

  3. 88 Oak St New Britain, CT 06051

    4 חדרים, 2 אמבטיות – נמכר בנובמבר 2018 ב 110,000 דולר

CMA Rentals:

  1. 18 Union St FL 3RD, New Britain, CT 06051

    2 חדרים ואמבטיה אחת – 1000 דולר

     

     

  2. 53 Curtin Ave APT A3, New Britain, CT 06053

    2 חדרים ואמבטיה אחת – 995 דולר

     

     

  3. 29 Cabot St # 2, New Britain, CT 06053

    2 חדרים ואמבטיה אחת – 1100 דולר!

    אז איך מתבצעת העסקה?

  1. לאחר חתימת חוזה מולנו אתם מעבירים פקדון לעורך דין שישמש כפקדון ראשוני לכניסה לחוזה עם המוכר
  2. אנחנו מתנים את החוזה בבדיקה מקיפה של הנכס – Inspection
  3. נבקש מהמוכר 10 ימים להחלטה אם אנחנו מתקדמים או לא
  4. במידה והחלטתם לא להתקדם, אתם מקבלים את הפקדון חזרה, בניכוי עלות הבדיקה
  5. במידה והחלטנו להמשיך בעסקה אתם ממשיכים קדימה בליווי שלנו

הזמן שניתן לנו להתקדם בעסקה הוא קצוב – המחיר שבו יעלה הנכס שוב למכירה לשוק החופשי בעוד עשרה ימים על ידי ברוקר יהיה גבוה בכ 10 אלף דולר

המחיר כולל ליווי מלא עד אשר הנכס בבעלותכם ונמצא תחת חברת ניהול (במידה ותהיו מעוניינים, נוכל לדאוג לכם גם לפתיחת חברה וכו בעלות מוזלת)
כמו כן ישנה אפשרות של כניסה לשותפות עם הפורום ברכישת הנכס והמשך ניהול אישי של הפורום לשיפור תזרים הנכס בעתיד.

עלויות צפויות לעסקה:

זכרו שאני גר שעה וחצי נסיעה מהנכס שזה יתרון עצום – במסלול שכולל שותפות עם הפורום, אני יכול להיות נוכח בכל הבדיקות, להיות פיזית אצל עורך הדין כדי לעבור על המסמכים ולחתום, לעבוד ישירות מול חברת הניהול, לקבל מספר הצעות מחיר במקום מול חברות בנייה לדוגמא אם צריך להחליף גג ולעשות את הסיור פיזית בבניין איתם – דבר שבלתי אפשרי למשקיעים שחיים בישראל.

אופק ההשקעה:
ההשקעה מתאימה למי שיכול להשקיע סכום שאינו הכסף האחרון שלו ועם אופק של שנתיים קדימה למי שמחפש להחזיק את הנכס. 

במידה ואין לכם שום נסיון בנדל”ן ואתם לא מבינים שנכס עם דיירים זאת עבודה במשרה מלאה וממש לא הכנסה פסיבית, ושיש צורך להתעסק לעיתים עם פינוי דיירים, תיקון הנכס, ללכת לעיתים בתי משפט וכו’ – ההשקעה הזאת כנראה לא בשבילכם. למרות שאני אהיה זה שאעבוד מול הגורמים השונים כדי לטפל בכל בעיות הנכס במסלול השותפות, אנחנו משקיעים בנכס ביחד – ואני בהחלט אעדיף אנשים עם נסיון כדי שנקבל החלטות חשובות ביחד ושנצליח ביחד. בהחלט מעדיף שותפים לדרך שמבינים מה זה נדל”ן ושלא יבקשו לצאת אחרי שנה שנתיים.

יציאה מההשקעה:
במידה ואתה מחוייבים לצאת מההשקעה, תצטרכו למצוא משקיע חליפי שיכנס במקומכם ושמקובל על חברי קבוצת ההשקעה. במידה ויהיו עלויות עורך דין והוצאות אחרות של העברת השם בהשקעה למשקיע החדש, אלו הם הוצאות שתצטרכו לממן בעצמכם.

מה פורום נדל”ן ארצות הברית בראשותו של ליאור לוסטיג מספקים לעסקה:

(חלק מהפרמטרים רלוונטים רק כאשר הפורום הוא חלק מהניהול השותף של העסקה גם לאחר הסגירה)

1. ניתוח שוק מקיף של כל נכסי השוק ומציאת העסקאות הטובות ביותר

2. אפשרויות מימון העסקאות בעתיד בתנאי מימון אמריקאיים תוך התחייבות אישית של ליאור לבנק על החזרת ההלוואה – במידה וההלוואה לא מוחזרת הבנק רואה את ליאור כנושה עקרי ויכול לעקל את נכסיו ומכיוון שכך ליאור מחוייב לעסקה סולידית ובטוחה.

3. משא ומתן על מחיר העסקה

4. מאבק עם העיריה על הורדת מיסי הנכס

5. הקמת חברה חדשה ועבודה מול העורך דין, ברוקרים וחברות הניהול לאימות נתוני העסקה – תשלומי דיירים, פינוי דיירים, מצב הנכסים, מצב תכנוני, התאמה בין תשלום המיסים לדוחות המוצגים.

6. בדיקה פיזית של הבניין לפני שליחת אינספקטור – ליאור לוסטיג גר שעה וחצי נסיעה מקונטיקט ויספק וידאו מהמקום בזמן הסיור ובזמן האינספקשיין

7. המצאות במקום בזמן הזמנת אינספטור, שמאי, קבלנים, חברות הניהול וכו’

8. עבודה באופן שוטף עם חברות הניהול והצלבת מספר ספקים בכל תיקון, לדוגמא בעת החלפת גג הבאת מספר ספקים והצלבת הצעות שונות לתיקון. כמו כן עבודה עם תוכנת ניהול נכסים עצמאית שלנו שתאפשר לנו לא להיות תלויים בחברת ניהול מסויימת. התוכנה מאפשרת תקשורת ישירה עם הדיירים, מעקב אחרי ההכנסות וההוצאות וכו – ליאור ינהל את התוכנה באופן שוטף מול הדיירים והקבלנים במקביל לחברת הניהול.

9. עבודה מתמדת על התייעלות ואופטימיזציה של ההוצאות – עקב פעילות עתידית ענפה של רכישת מספר רב של בניינים נוכל לבקש הוזלה בעלות הניהול והתיקונים, שימוש מחדש של חומרים שנקנו בדירות נוספות וכו’.

10 . עבודה על העלאת ערך הנכסים – לדוגמא בנכסי מולטי פמלי – שיפור הנכס לשם העלאת השכירות ובכך העלאת ערכו למימון מחדש או מכירה, ביצוע פעולות שונות בנכסים להעלאת ההכנסה מהם כמו שילוט חוצות, השכרת מחסנים, מכונות כביסה ושתיה, השכרת חללים משותפים בנכס לדיירים לאירועים וכו’. חשיבה מחוץ לקופסא כמו שהוסבר בהרצאה של ליאור לוסטיג על עולם המולטי פמלי.

11. עבודה מול הרואה חשבון האמריקאי להפקת דוחות המס למשקיעים – K1.

12. ניהול חשבונות הבנק של הנכסים באופן שוטף – למשקיעים תנתן שקיפות מלאה לחשבונות הבנק כדי לראות את ההוצאות הנכנסות והיוצאות.

במידה ואתם מעוניינים בפרטים נוספים אנא שלחו מייל חוזר למייל זה על ידי לחיצה על הכפתור הכחול בתחתית – אבל עדיף שתרשמו את השאלות שלכם בפורום עסקאות קונטיקט שהינו חלק מ “זירת ההשקעות” שבאתר הפורום:

הרשמו לאתר עם חשבון הפייסבוק שלכם, לחצו על פורום קונטיקט, בקשו להצטרף ונאשר לכם זאת. הפורום מיועד לעסקאות רלוונטיות לקונטיקט.”זירת ההשקעות” באתר הינו פורמט חדש ונסיוני אז אם אתם נתקלים בבעיות כל שהן אל תהססו לפנות אלי.

המשקיעים שיעבירו ראשונים את דמי הרצינות יכנסו לעסקה.

כתובת הנכס המדוייקת תנתן לאחר חתימה על מסמך סודיות והעברת דמי הרצינות.

דרך אגב – במידה ואתם מכירים משקיע שמעוניין להצטרף לעסקאות מולטי פמלי בקונטיקטאתם מוזמנים לשלוח אליו/אליה את דף הנחיתה:
https://info.forumnadlanusa.com/multi
נשתמע 🙂

ליאור לוסטיג
מנהל ומקים פורום נדל”ן ארצות הברית

 

 

 

 

 

Details

Updated on July 13, 2019 at 8:07 pm
  • Property ID: hz-8496
  • Price: $100,500
  • Property Size: 1350 sqft
  • Bedrooms: 4
  • Bathrooms: 2
  • Property Type: Duplex, Multi Family Property
  • Property Status: Cash Flow Investment, Turn Key
  • City New Britain
  • State/county Connecticut

Mortgage Calculator

Monthly
  • Principal & Interest
  • Property Tax
  • Home Insurance
  • PMI
$
$
%
$
$
$

Schedule a Tour

0 Review

Sort by:
Leave a Review

Leave a Review

Contact Information

View Listings
Lior Lustig

Enquire About This Property

Compare listings

Compare
Lior Lustig
  • Lior Lustig